Prestito vitalizio ipotecario, adesso si estende ai 60 enni
Per le persone anziane con un impellente bisogno di liquidità, esiste oggi una alternativa alla vendita della nuda proprietà: si chiama prestito vitalizio ipotecario e la vera novità sta nel fatto che l'età minima per poterlo utilizzare è stata recentemente abbassata da 65 a 60 anni.
La legge, infatti, riserva la concessione di tale prestito ai soli proprietari di case che abbiano compiuto almeno 60 anni. Vediamo adesso le principali differenze rispetto alla più tradizionale vendita della nuda proprietà.
Se il debito contratto col prestito vitalizio viene estinto alla sua morte con la vendita della casa e il prezzo risulta superiore all'importo dovuto all'istituto che ha erogato il finanziamento, la differenza è incassata dagli eredi. In caso di differenza negativa gli eredi non devono alcuna somma alla banca. Nel caso della nuda proprietà gli eredi non hanno pretese da far valere, perché in occasione del decesso dell'usufruttuario il diritto si consolida (e torna “pieno”) in capo al nudo proprietario senza che questi debba pagare altre imposte per il ricongiungimento dei due diritti.
I prestiti vitalizi ipotecari possono essere erogati esclusivamente da banche e dagli altri intermediari finanziari la cui attività di concessione dei finanziamenti è disciplinata dal Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia. Non possono essere erogati da altri soggetti, compresi i privati. Nei contratti di compravendita della nuda proprietà di un immobile sia i venditori che gli acquirenti possono essere persone fisiche (caso più frequente) anche se nulla vieta che siano stipulati con società o altri soggetti.
L'accensione del prestito ipotecario non comporta il trasferimento della proprietà, per cui il proprietario dell'abitazione ipotecata per ricevere il prestito vitalizio ipotecario deve continuare a pagare le imposte patrimoniali sul possesso (Imu ed eventualmente Tasi) e la tassa rifiuti (Tari ), oltre eventualmente a quelle sul reddito fondiario, se dovute (Irpef sulle abitazioni non locate). Le imposte patrimoniali e quelle sul reddito fondiario vengono pagate dall'usufruttuario, che conserva il possesso. Le imposte sulla compravendita, invece, le paga l'acquirente (eventualmente anche con i benefici prima casa) e sono commisurate alla quota parte del valore catastale riferibile al diritto di nuda proprietà.
Lo strumento del vitalizio ipotecario può essere utilizzato solo per immobili a destinazione residenziale (no commerciali e direzionali), mentre non vi sono limitazioni per la compravvendita della nuda proprietà.
Ulteriore importanza differenza riguarda la reversibilità dell'atto: finchè è in vita, il beneficiario del prestito vitalizio ipotecario continua a essere “pieno proprietario” della casa. In qualsiasi momento può saldare il suo debito con la banca e liberare la casa dall'ipoteca. La stessa decisione può essere assunta anche dagli eredi alla sua morte, così da mantenere la proprietà dell'immobile. Una volta che ha sottoscritto il relativo rogito notarile, il venditore perde la nuda proprietà della casa e resta usufruttuario. La vendita è una decisione definitiva. Per diventare di nuovo proprietario dell'immobile deve eventualmente riacquistarlo, pagando imposte parametrate sul valore della nuda proprietà al momento del riacquisto
