Nulli i contratti di affitto verbali: la cura è peggio del male
Tutti gli accordi volti ad ottenere un canone di locazione superiore a quanto stabilito dal contratto (con la differenza versata "brevi manu" al locatore) sono da considerarsi nulli e vanno restituiti. E' quanto ha stabilito in via definitiva la Corte di Cassazione a sezioni unite con due distinte senzente la nà 18213 e la 18214.
La prima ha stabilito la nullità del patto con cui, a latere del contratto registrato con una certa misura del canone annuo, le parti si sono invece accordate per un corrispettivo maggiore; la seconda ha confermato la nullità assoluta della cosiddetta “locazione di fatto”, di quella cioè stipulata in forma verbale.
I giudici supremi, dunque, hanno inteso stabilire una volta per tutte che nei casi (frequenti) in cui vengano stipulati due contratti, di cui solo uno per iscritto, il secondo (quello contenente la parte pattuita "in nero") risulti di fatto nullo, e comporti la richiesta di restituzione delle maggiori somme versate rispetto al canone previsto nel contratto registrato.
L'azione di restituzione può essere esercitata in qualsiasi momento nel corso della durata del canone di locazione e, comunque, entro sei mesi successivi all'effettivo rilascio dell'immobile locato, potendo in tal modo recuperare tutto quanto indebitamente da lui corrisposto senza limiti di prescrizione (Corte di cassazione, sentenza 7 febbraio 2014, n. 2829).
Per le locazioni stabilite verbalmente, senza nulla di scritto, la situazione è più delicata, soprattutto per l'affittuario. Questi prima era tutelato dalla possibilità, concessa al locatore, di un ravvedimento coatto attraverso una autoregistrazione del contratto verbale, con un canone minimo pari al triplo della rendita catastale. Questa possibilità è stata dichiarata incostituzionale esponendo l'inquilino a possibili reazioni poco simpatiche derivanti dalla nullità dell'accordo.
La scelta, dunque, si riduce a due sole possibilità: prepararsi a "fare fagotto" o, ahimè, rivolgersi ad un avvocato e ad un giudice per far accertare l'esistenza del contratto. Arduo stabilire quale sia il male minore.
